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成都金三：新王加冕开发平台指的是什么

　　2024年的最後一天，貝殼找房旗下負責地産開發的平台貝好家在上海和杭州拿下兩宗地塊，至此貝好家半年內豪擲超過25億元，在國內布局4城，中國最大中介大舉闖進原本屬于開發商的領地。

　　貝好家在滬杭兩地拿地之後第一時間官宣，將全程自主操盤。在上海，貝好家拿地當天，貝殼APP的開屏頁面就變成了“奉賢再拍新地，設計方案由你定”的廣告，貝好家公布了奉賢地塊兩套産品設計方案，所有客戶都可進行浏覽、評價，如相關建議被采納還可獲得重磅禮品。

　　貝殼有備而來，一二三級市場的聯動，經紀、開發與渠道的多重身份，客戶買房賣房的全鏈條打通，貝殼做開發帶來的或許又是一次行業的劇烈變革。在貝殼開發的初步階段，成都金三項目，一定是最具關注點的項目。

　　近日，貝好家金三地塊四周已經豎起了施工圍擋，貝好家的logo嵌于圍擋之上，但項目仍未✅公布案名。與滬杭兩地拿地之後第一時間官宣自主操盤，公布設計方案相比，成都項目節奏略顯緩慢。

　　日前，成都市公共資源交易服務中心公告了貝好家項目建設工程規劃許可證。從規劃圖來看，貝好家項目共規劃了4棟圍合布局的住宅建築，采用形似蝴蝶的弧面設計，樓棟總高均爲15層，整個項目僅有108戶，套均面積超過360平方米，所有戶型均在200平方米以上。

　　2024年，貝殼找房開始進入地産開發賽道，先後于西安、成都、上海和杭州四城成功拿下5宗地。據新浪財經統計，貝殼找房半年時間內拿地金額超過25億元，其拿地的規模已相當于一家小型房企。

　　在7月拿下西安未央區兩宗商住用地之前，貝殼找房于3月、6月分別參加北京、廣州的兩場土拍，但均未出手。

　　9月20日，貝殼找房在成都又再度出手。金三地塊約23.67畝，容積率2.5，從供地伊始就備受市場關注。該地塊的起拍價高達19200元/㎡，刷新了錦江區的最高起拍記錄，在全成都範圍內，也僅次于2022年7月由成都交投拿下的高新區地塊。

　　該宗地吸引14家企業參拍，其中不僅包括招商、建發、越秀、華僑城、錦江統建等央國企，也包括了新綠色等慣于在成都高價拿地的中小民營房企。最終，在經過了82輪競價之後，貝好家以27300元/㎡的樓面地價成功競得，溢價42.19%。這一價格，也刷新了金茂于4月23日在潘家溝地塊創下的24500元/㎡的記錄，成功登頂成都樓市的單價地王。

　　貝殼雖然是成都土拍市場的新面孔，但其對于成都市場的認知卻一點也不陌生，對于金三地塊表現出的志在必得，背後也透露著缜密精准的市場判斷。

　　自2023年底成都解除“雙限”政策之後，一年不到的時間單價地王已三度易主，仁和春天、金茂和貝好家先後登上地王寶座。

　　而貝好家拿地之後3個月不到的時間，成都又相繼拍出幾宗高價地，其中高于金茂潘家溝地塊記錄的地塊就有3宗，分別是遠達大源西59畝地塊（樓面地價26300元/㎡）、潤達豐濱江柳江33畝地塊（樓面地價26000元/㎡）以及新綠色三聖鄉57畝地塊（樓面地價24800元/㎡）。金茂的潘家溝地王記錄在半年不到的時間裏，就已經滑落至第5名了。

　　從整個2024年的市場來看，盡管市場下行壓力加大，但一些熱點區域的土地拍賣仍然備受關注，甚至接連拍出高價。貝好家首次拍地就瞅准金三地塊，並爲此坐上了地王之位，也足見其決心之堅定。

　　在解讀貝殼金三項目時，一個不得不提到的事實時，解除雙限之後成都的地王項目，全部位于錦江區，而且全部位于金三-金融城東-白鹭灣-三聖鄉一線元/㎡的地塊，絕大部分也分布于這一線。

　　有評論認爲，放眼全國樓市，如果成都剛不起，那就沒其它城市頂得住；放眼成都，如果金三都堅挺不起，全城都會疲軟。

　　貝好家之所以能在金三拍出地王價格，一則因金三土地供應少，二則因金三本就具備成都門面的潛質。

　　截至目前，整個金融城三期僅規劃了10宗住宅用地，分南北兩區，其中北區的兩地塊分別爲蜀瑞苑和華潤置地錦宸府，南區的8宗地塊相對集中，共計約317畝，包括已經出讓的貝好家地塊，目前待出讓的住宅用地已不足300畝。

　　實際上，金融城三期從規劃到開建至今已有多年，但住宅用地僅在2023年6月拍出過一宗約29畝的地塊。作爲金三板塊第一塊公開拍賣的住宅用地，該宗地清水限價36000元/㎡，是迄今成都清水限價的天花板。該宗地也共吸引71家房企參與抽簽，據說創下了成都單塊土地最多開發參與搖號的記錄。最終，該宗地被華潤置地以20700元/㎡的價格抽中。

　　2024年3月，華潤置地錦宸府入市，主力産品爲240㎡和278㎡的2T2戶型，最高單價（含精裝）已經突破50000元/㎡大關，目前170套住宅已經售罄。

　　整個金融城共分爲三期開發，占地約5.1平方公裏。其中，一期是天府國際金融中心，占地面積0.3平方公裏。項目共由9幢建築組成，分別爲6幢花瓣建築和一幢 花蕊建築，以及2幢超高層建築——天府雙塔；二期範圍爲天府國際金融中心周邊1.3平方公裏面積的區域，總建築面積超480萬平方米，主要入駐國內知名機構區域性總部及業態豐富的城市綜合體項目。

　　金融城三期規劃面積約3.67平方公裏，橫跨錦江河兩岸待開發區域，因此也分河東片區和河西片區，其中大部分區域位于河東錦江區轄區。計劃重點打造金融城東TOD、交子公園特色金融街、濱江商業步行街、成都街坊四個産業組團，預計地上建築規模將超過700萬平方米，規劃的規格上比金融城一二期更高。

　　金三自2019年開始基礎設施建設，目前位于河東片區的交子公園2期已經建成，橫跨錦江的三座大橋錦言、錦尚以及交子人行橋也都已主體完工，交子金融夢工場四期也已經完工，9月4日七中育才金融城校區也已經正式揭牌，作爲七中育才教育集團第五個直屬校區，金融城校區補齊了金三的最後一塊短板。

　　貝殼以地王價格搶下金三地塊，乍看之下有些沖動，但看看過後的市場走勢，以及片區的規劃發展，也就不難看出地塊的真實價值。

　　位于金融城三期的地✅塊，是貝殼找房迄今爲止所拿地塊總價最高、溢價率最高的地王。貝好家在成都拿地之後公開對外表示：主要目的是爲了更好地驗我們C2M 産品解決方案的落地能力，增強合作方對“1+2 業務模式”的信賴。

　　C2M（Customer to Manufacturing-從消費者到制造者）模式的核心是“定制化生産”，允許消費者直接參與産品設計和生産，通過訂制實現個性化需求。貝好家希望利用貝殼平台的大數據資源，利用AI算法深度洞察和挖掘出客戶需求，形成包含産品定位、産品初步設計、産化深度設計等的全套産品解決方案。

　　此外，“1+2業務模式”中的“1”就是指C2M産品解決方✅案；“2”分別指靈活多樣的資金服✅務、線上線下一體化的高效營銷服務。

　　貝殼對外宣稱，貝好家定位不是傳統房地産開發，而是數據驅動型住宅✅開發服務平台，主要以C2M爲理念提供全套産品解決方案、資金服務以及線上線下的營銷服務。根據貝好家的規劃，其目標客戶包括開發商、代建方以及業主方，並在合作中根據項目貨值按比例收取服務管理費。

　　C2M以及1+2業務模式能否真正解決産品貼近市場的問題還有待時間檢驗，但隨著貝殼所拿地塊越來越多，行業所感覺到的變化遠比購房者要多。

　　貝好家在上海拿地當天，貝殼APP的開屏就變成了奉賢項目。此舉一方面證明貝殼在拿地之前已做了充足的准備，親自下場操盤的決心和底氣已顯露無疑。另一方面，貝殼自操項目成爲APP端口主角，也讓渠道合作的項目倍感壓力。

　　在房地産領域，貝殼找房掌握著最大的流量端口，最廣的線下渠道，最全的客戶信息。因此在過去開發商和貝殼互相依賴，很多客戶通過貝殼導流到售樓處。一個板塊幾個樓盤，貝殼線下的業務員，會根據客戶情況、樓盤優缺點爲客戶提供選盤服務。

　　但隨著貝殼開始自己操盤項目，這種模式難免暧昧不清，既做開發，又做渠道，貝殼是力薦自己的項目，還是一視同仁推別的開發商呢？

　　還有一點不得不提，近一兩年來，包括成都在內的多個城市都推出了“以舊換新”的鼓勵政策，以舊換新成爲行業一個完整的賣房買房的服務鏈條，隨著貝殼入場拿✅地做開發，整個全鏈條已全部打通，以其對客戶偏好、來源以及構成的把控，將在客源端給予開發商巨大的壓力。

　　因此，在有了C2M的産品解決方案之後，貝殼的當務之急還需要解決利益關聯。也正因爲如此，貝殼金三項目要試水的絕不僅僅只是C2M，還有更多的內容需要貝殼去探索。

　　金三項目是貝殼進入開發領域的一個具有標志性意義的項目，也是行業全新變革的開始，金三項目亮相之日，也就是新王加冕之時。返回搜狐，查看更多